1. 주택 매매의 시작
이것을 셀러가 에이전트에게 리스팅 (Listing)을 준다, 또는 에이전트가 셀러에게서 리스팅을 받는다, 라고 표현한다. 그렇게 독점 판매권을 받아 집을 파는 셀러쪽 에이전트를 리스팅 에이전트 (Listing Agent)라고 부른다. 집이 마켓에 새로 나오면, 새로운 리스팅이 나왔다는 표현을 쓴다.
리스팅 수수료 (Listing Commission): 셀러가 에이전트에게 “able and willing”(능력과 의지가 있는) 바이어를 찾아냈을때 주기로 하는 수수료이다. 이 얘기는 바이어를 데리고 오기만 해도 수수료를 받을 수 있는 자격이 생길 수 있다는 것이다. 셀러가 나중에 에이전트를 빼고 뒷거래 하는 것을 막기 위한 제도적인 장치이다. 하지만, 현실적으로는 집을 성공적으로 팔아야만 수수료를 받을 수 있다. 주택 부동산의 수수료는 전통적으로 집 가격의 6%지만, 남가주와 같이 집값이 높은 지역에선 5-6% 사이를 주고받는다. 부동산 수수료는 흥정 가능한 목록이지만, 4-5%이하로 떨어지는 경우는 많지 않다.
2. 주택 마켓팅과 MLS
마켓팅의 방법들: MLS (Multiple Listing Service), Company/Local/Personal Website, Newspaper, Open House, etc.
신문이나 부동산 잡지등에 나와 있는 주택 매물들은, 간혹 MLS에 올려지지 않은 것들도 있지만, 거의 대부분은 MLS에서 찾을 수 있는 정보들이다. MLS는 모든 부동산 에이전트가 볼 수 있기 때문에, 부동산 에이전트들은 주택 매물에 관한한, 거의 모든 정보를 공유한다고 말할 수 있다.
3. 바이어 집 찾는 경로
> 리스팅 에이전트(Listing Agent=Seller's Agent)
> 셀링 에이전트 (Selling Agent=Buyer's Agent)
4. 계약 성사 단계 (Offer와 Counter Offer)
간혹 바이어가 자기 자신의 에이전트 없이 리스팅 에이전트를 통해 직접 집을 보고 오퍼를 쓰는 경우도 있는데, 이것을 Dual Agency (두얼 에이전시)라고 한다. 리스팅 에이전트 한명이 셀러와 바이어를 동시에 대변하는 것이다. 바이어가 부동산에 경험이 많고, 리스팅 에이전트가 신뢰할만한 사람인 경우는 괜찮지만, Dual Agency는 잘못하면, 바이어에게 불리할 수 있음으로 조심해야 한다.
계약 성사 조건 (Contingency, 컨틴젼시): 만약 Contingency로 명시된 조건들이 충족되지 않았을 땐, 바이어가 정당하게 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있어. 예를 들어, 만약 Inspection Contingency가 17일이 있다면, 17일 안에는 그 집의 상태를 점검해 보고, 문제가 있을 경우, 바이어가 정당하게 계약을 파기 할 수 있슴. Contingency의 종류: 융자 Contingency, 감정 Contingency, Inspection Contingency, etc.
5. 계약 이행 단계
에스크로 회사가 중요하기는 하지만, 모든 일이 에스크로 회사를 통해서 이루어지는 것은 아니다. 부동산 에이전트, 소유권 보험 회사, 융자 기관, 등이 각각 맡은 일이 다르다. 에스크로 회사가 맡은 임무는 그 중의 하나일 뿐이다. 어느 한 기관이라도 맡은 역할을 소홀히 하면 매매는 성공적으로 끝날 수 없다.
A. 셀러의 집 관련 정보 보고와 바이어의 집 상태 점검 (Physical: Seller Disclosures and Buyer Inspection)
집 관련 정보 보고 (Disclosure, 디스클로우져): 셀러는 수일 안에 (보통 7 일) TDS (Transfer Disclosure Statement), NHD (Natural Hazard Disclosure), Association Document 등을 비롯한 각종 Disclosure들을 바이어에게 전달해야 한다. Disclosure는 셀러가 자신의 집에 대한 여러가지 정보들을 바이어에게 알려주는 제도화된 절차. 셀러가 바이어에게 알려주어야 할 내용이 꽤 많다. 전문지식이 있는 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다.
집 상태 조사(Inspection, 인스펙션): 바이어는 정해진 기간안에 (보통 17일 이내) 그 집에 관한 모든 것을 조사 (Inspection)해 볼 수 있는 권리가 있다. 보통 Home Inspector를 고용한다. 바이어는 Inspection 보고서를 받은 후 셀러에게 수리 요청을 할 수 있다. 여기에서 분쟁이 일어나기 쉽고, 사소한 문제로 계약이 파기되는 경우도 종종 있다.
B. 주택 소유권 보고서 와 소유권 보험 (Legal: Preliminary Title Report and Title Insurance)
에스크로 회사만큼 중요한 것이 소유권 (Title: 타이틀) 보험회사다. 타이틀 보험회사는 그 집의 법적인 소유권에 대한 모든 것을 조사해서 주택 소유권 보고서(Preliminary Title Report)라는 것을 셀러와 바이어에게 전달한다. 이 보고서에는 그 집의 소유주 이름, 주소등의 기본적인 정보와 함께, 각종 담보권 (lIen—monetary, legal and physical)등의 내용들이 담겨져 있다. 이러한 보고서를 바탕으로, 타이틀 보험 회사는, 바이어에게서 받은 집 값으로, 모든 빚 (Monetary Liens)들을 다 갚은 후, 깨끗한 소유권(Free and Clear Title)과 소유권 보험(Title Insurance)를 바이어에게 전달하는 역할을 한다. 미국에서는 소유권 보험 회사에 대한 믿음 때문에 집을 안심하고 살 수 있다.
C. 융자(Financial: Loan Processing)
은행을 상대로 직접 할 수도 있지만, 워낙 복잡한 일이기 때문에 많은 경우 융자 브로우커의 도움을 받는다. 수 일 안에 융자 신청서가 은행으로 들어가게 된다. 빠르면 2주안에도 융자가 나오지만, 보통 넉넉히 3-6주 정도를 잡는다. 보통 10-20% 정도의 Downpayment를 하는 편이며, Downpayment를 많이 할 수록 더 좋은 조건에 융자를 받을 수 있다. 에스크로가 끝나기 며칠전 바이어는 융자 서류 (Loan Document: 흔히 로운닥이라 부름)에 싸인과 공증을 한다. 그 후 보통 2-3일안에 은행에서 융자 금액을 방출(Funding)한다.
6. 계약 종료 단계
에스크로가 끝나기 4-7일 전, 바이어는 보통 에스크로 회사에 직접 가서 최종 융자 서류 (Loan Document)에 싸인을 한다. 최종 융자 서류에 싸인할때, 바이어는 집을 사는데 필요한 남은 자금을 (Downpayment + Closing Cost - 계약금) 에스크로 회사에 전달해 주어야 한다. 바이어의 매매비용은 집 가격의 1.5-3% 정도 된다.
바이어가 서명한 최종 융자 서류가 은행에 전달 되고, 은행에서는 마지막으로 모든 융자 조건들을 확인한 후 보통 2-3일 안에 펀딩 (Funding)을 한다. (Funding은 은행에서 바이어에게 융자금을 방출하는 융자의 마지막 단계.) 은행은 소유권 보험회사로 융자금을 송금한다. 소유권 보험회사는 셀러가 집을 담보로 가지고 있는 모든 빚을 값은 후 남은 돈을 에스크로 회사로 보내 준다. 에스크로 회사는 이렇게 받은 돈에서 추가로 셀러의 매매비용 (부동산 수수료 5-6%, 그 외 각종 비용 1.5-3%)을 제한 남은 돈을 셀러에게 전달한다.
바이어가 융자 서류에 싸인 할 때, 셀러는 Grant Deed (그렌트 디드) (미국의 양도 문서, 일종의 집 문서)를 공증한다. 이렇게 공증된 Grant Deed는 위에서 설명한 Funding이 되자마자, 그 날이나 그 다음날 County Recorder에 등기 (Recording) 된다. 이렇게 등기가 되는 순간 정식으로 소유권의 이전이 이루어지는 것이다. 바이어는 보통 하루나 이틀 안에 셀러에게서 집 열쇠를 전달받는다.
