Saturday, December 26, 2015

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Thursday, December 17, 2015

연말 분위기가 한층 무르익고 있다. 할러데이 파티, 화려한 크리스마스 장식, 가족과의 만남, 손님들과 선물들, 연말 샤핑과 요리, 베이킹 등등 한해를 보내며 사람들은 고단한 현실 속의 시름은 잠시 잊고 감사와 고마움, 즐거움을 만끽하고 있다. 이런 분주하고 즐거운 연말 분위기에서 한 가지 꼭 해야 할 일로 주택 구입을 고려해 보면 어떨까? 연말에 즐겨야지 골치 아프게 무슨 집을 사느냐는 반론도 있겠지만 발 빠른 이들은 이미 움직이고 있다. 실제로 전미부동산협회(NAR)에 따르면 주택 검색을 위해 웹사이트에 접속하는 온라인 트래픽은 추수감사절 직후인 11월 마지막 주 토요일에 이미 평소 수준을 회복했다. 이렇게 할러데이 시즌에 집을 사는 것이 이득인 6가지 이유가 바로 여기 있다. ■ 모기지 금리가 슬금슬금 오르고 있다 여전히 모기지 금리는 사상 최저수준을 유지하고 있다. 그러나 조금만 뉴스에 귀를 기울이면 연방준비제도이사회(FRB)가 이달을 시작으로 점진적으로 금리를 올릴 수 있다는 분석과 전망들이 넘치고 있다. 이달은 시작에 불과하고 내년에도 추가적으로 기준금리를 올려 모기지 금리가 상승압력을 받을 것이란 지적이다. 금리인상이 위기와 동시에 기회가 될 수도 있다. 모기지 금리가 높아지는 만큼 이를 감당하지 못하고 집을 포기하는 사태도 속출할 수 있기 때문이다. 연말이지만 미리 내다보고 준비한다면 좋은 가격에 좋은 집을 내 것으로 만들 수 있다. ■ 집값은 여전히 상승세를 보이고 있다 10월의 기존주택 판매가격의 중간 값은 21만9,000달러였고 평균가격은 26만2,800달러였다. 지난해 10월과 비교하면 중간 값은 5.8%, 평균값은 3.4% 상승했다. 전문가들은 최근 매물 부족현상이 집값 상승세를 부추기고 있다고 보고 있다. 특히 10월 이후에도 집값은 상승 추세를 이어가고 있다. 집값이 상승한 사실은 그 집을 팔고 새로운 집으로 이사를 가려는 매도자 입장에서 더 많은 다운페이 여력을 갖게 한다. 이미 지적한 대로 오르는 모기지 금리에 적은 매물, 오르는 집값 등이 집값 상승의 추진력으로 작용할 전망이다. 다시 말해 지금 사두면 손해는 보지 않을 것이란 설명이다. ■ 경쟁이 덜하다 할러데이 시즌에 집을 산다는 건 상대적으로 평소보다 적은 경쟁으로 충분히 생각하고 집을 살 수 있다는 의미다. 지난달 말 집 검색 사례가 조금 늘었다지만 그래도 추수감사절 연휴부터 새해까지 주택시장은 덜 붐비는 것이 정설이다. 즉, 줄어든 경쟁 속에서 여유를 갖고 충분히 알아보고 고려해 볼 시간을 가진 뒤 결론을 내릴 수 있는 장점을 누릴 수 있다. ■ 셀러들은 애가 탄다 아무래도 연말에 집을 팔려고 내놓은 셀러라면 해가 바뀌기 전에 집을 팔아치우길 원한다. 심리적으로 당연히 그렇다. 한해를 마무리하고 새해를 새롭게 맞이하거나 새로운 직장을 위해 이사를 계획하는 등 시간에 쫓기는 상황이 많다. 이런 매도자라면 가격 협상을 하기에 보다 유리한 위치에 설 수 있다. 급매물로 시장에 나왔거나 최소한 연말 이전 수개월 이전에 나온 집이라면 충분히 유리하게 협상할 수 있다는 자세로 본인의 예산 안에서 밀고 당기기를 거듭하며 원하는 가격을 이끌어 낼 수 있다. ■ 세금혜택이 많다 비단 세금혜택이 있기 때문에 연말에 집을 사려는 것은 안 될 말이지만 분명히 세금혜택은 달콤한 부수적인 이득이다. 세금을 일목요연하게 정돈해 보면 오리지내이션 피, 클로징 피, 재산세와 모기지 금리 등의 분야에서 공제받을 수 있는 분야를 발견할 수 있을 것이다. 올해 안에 집을 살 것인지, 아니면 내년으로 미룰 것인지 정했다면 세금 전문가와 상의해서 어떤 전략을 취하는 것이 유리할지, 세금을 적게 낼 수 있을지 결론내리는 것이 필요하다. ■ 렌트비는 여전히 오르고 있다 10월의 미국 렌트비 중간 값은 계절적으로 수정을 거친 뒤에도 1년 전과 비교해 4.5% 올랐다. 전국의 렌트비 중간 값은 월 1,382달러였다. 즉, 미국인 연간 가계소득인 5만3,657달러의 30%를 렌트비로 허비했다는 의미다. 렌트비 상승이 계속되는 가운데 지긋지긋한 굴레에서 벗어나길 원한다면, 지금의 렌트비보다 약간만 보태면 내 집을 마련할 수 있는데 그걸 원한다면 지금, 할러데이 시즌이 바로 그 타이밍이다. 신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다 워싱턴 뉴스타 부동산 강상구 에이전트 571-314-6222 페어팩스 애난데일 버지니아 버지니아 부동산 에이전트 강상구.

연말 분위기가 한층 무르익고 있다. 할러데이 파티, 화려한 크리스마스 장식, 가족과의 만남, 손님들과 선물들, 연말 샤핑과 요리, 베이킹 등등 한해를 보내며 사람들은 고단한 현실 속의 시름은 잠시 잊고 감사와 고마움, 즐거움을 만끽하고 있다. 이런 분주하고 즐거운 연말 분위기에서 한 가지 꼭 해야 할 일로 주택 구입을 고려해 보면 어떨까? 연말에 즐겨야지 골치 아프게 무슨 집을 사느냐는 반론도 있겠지만 발 빠른 이들은 이미 움직이고 있다. 실제로 전미부동산협회(NAR)에 따르면 주택 검색을 위해 웹사이트에 접속하는 온라인 트래픽은 추수감사절 직후인 11월 마지막 주 토요일에 이미 평소 수준을 회복했다. 이렇게 할러데이 시즌에 집을 사는 것이 이득인 6가지 이유가 바로 여기 있다.

■ 모기지 금리가 슬금슬금 오르고 있다

여전히 모기지 금리는 사상 최저수준을 유지하고 있다. 그러나 조금만 뉴스에 귀를 기울이면 연방준비제도이사회(FRB)가 이달을 시작으로 점진적으로 금리를 올릴 수 있다는 분석과 전망들이 넘치고 있다. 이달은 시작에 불과하고 내년에도 추가적으로 기준금리를 올려 모기지 금리가 상승압력을 받을 것이란 지적이다.

금리인상이 위기와 동시에 기회가 될 수도 있다. 모기지 금리가 높아지는 만큼 이를 감당하지 못하고 집을 포기하는 사태도 속출할 수 있기 때문이다. 연말이지만 미리 내다보고 준비한다면 좋은 가격에 좋은 집을 내 것으로 만들 수 있다.

■ 집값은 여전히 상승세를 보이고 있다

10월의 기존주택 판매가격의 중간 값은 21만9,000달러였고 평균가격은 26만2,800달러였다. 지난해 10월과 비교하면 중간 값은 5.8%, 평균값은 3.4% 상승했다.

전문가들은 최근 매물 부족현상이 집값 상승세를 부추기고 있다고 보고 있다. 특히 10월 이후에도 집값은 상승 추세를 이어가고 있다.

집값이 상승한 사실은 그 집을 팔고 새로운 집으로 이사를 가려는 매도자 입장에서 더 많은 다운페이 여력을 갖게 한다.

이미 지적한 대로 오르는 모기지 금리에 적은 매물, 오르는 집값 등이 집값 상승의 추진력으로 작용할 전망이다. 다시 말해 지금 사두면 손해는 보지 않을 것이란 설명이다.

■ 경쟁이 덜하다

할러데이 시즌에 집을 산다는 건 상대적으로 평소보다 적은 경쟁으로 충분히 생각하고 집을 살 수 있다는 의미다.

지난달 말 집 검색 사례가 조금 늘었다지만 그래도 추수감사절 연휴부터 새해까지 주택시장은 덜 붐비는 것이 정설이다.

즉, 줄어든 경쟁 속에서 여유를 갖고 충분히 알아보고 고려해 볼 시간을 가진 뒤 결론을 내릴 수 있는 장점을 누릴 수 있다.

■ 셀러들은 애가 탄다

아무래도 연말에 집을 팔려고 내놓은 셀러라면 해가 바뀌기 전에 집을 팔아치우길 원한다.

심리적으로 당연히 그렇다. 한해를 마무리하고 새해를 새롭게 맞이하거나 새로운 직장을 위해 이사를 계획하는 등 시간에 쫓기는 상황이 많다. 이런 매도자라면 가격 협상을 하기에 보다 유리한 위치에 설 수 있다.

급매물로 시장에 나왔거나 최소한 연말 이전 수개월 이전에 나온 집이라면 충분히 유리하게 협상할 수 있다는 자세로 본인의 예산 안에서 밀고 당기기를 거듭하며 원하는 가격을 이끌어 낼 수 있다.

■ 세금혜택이 많다

비단 세금혜택이 있기 때문에 연말에 집을 사려는 것은 안 될 말이지만 분명히 세금혜택은 달콤한 부수적인 이득이다. 세금을 일목요연하게 정돈해 보면 오리지내이션 피, 클로징 피, 재산세와 모기지 금리 등의 분야에서 공제받을 수 있는 분야를 발견할 수 있을 것이다.

올해 안에 집을 살 것인지, 아니면 내년으로 미룰 것인지 정했다면 세금 전문가와 상의해서 어떤 전략을 취하는 것이 유리할지, 세금을 적게 낼 수 있을지 결론내리는 것이 필요하다.

■ 렌트비는 여전히 오르고 있다

10월의 미국 렌트비 중간 값은 계절적으로 수정을 거친 뒤에도 1년 전과 비교해 4.5% 올랐다.

전국의 렌트비 중간 값은 월 1,382달러였다. 즉, 미국인 연간 가계소득인 5만3,657달러의 30%를 렌트비로 허비했다는 의미다.

렌트비 상승이 계속되는 가운데 지긋지긋한 굴레에서 벗어나길 원한다면, 지금의 렌트비보다 약간만 보태면 내 집을 마련할 수 있는데 그걸 원한다면 지금, 할러데이 시즌이 바로 그 타이밍이다.


신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다
워싱턴 뉴스타 부동산
강상구 에이전트
571-314-6222 페어팩스 애난데일 버지니아
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Wednesday, December 16, 2015

부동산 시장은 2015년에도 뜨거웠다. 진정되는 기미를 보이기는 했지만 주택값 오름세는 계속 됐고, 신규주택 판매도 지난 2007년 이후 최고를 기록했다. 물론 긍정적인 부분만 있는 것은 아니다. 첫주택구입자 비율은 여전히 전성기 때를 회복하지 못했다. 섣불리 주택 매입에 나서지 못하고 있는 것이다. 그렇다면 과연 2016년 부동산 시장은 어떨까? '피스컬타임스'는 '2016년 부동산 트렌드 10가지'를 미리 점쳐봤다. ▶주택값 상승 = 우선, 경제전문가들과 부동산전문가들은 내년에도 주택값 상승 트렌드가 계속 이어질 것이라고 예상했다. 평균 3.5% 인상이다. ▶모기지 금리 인상 = 이들은 또 내년 한해 모기지 금리가 다소 인상될 것으로 내다봤다. 30년 기준 모기지 금리의 경우 내년 4.5%까지 높아질 것이라고 이들은 예측했다. 현재는 약 4%다. ▶첫주택구입 저조 = 올해와 마찬가지로 첫주택구입자들의 주택 매입은 활발하지 않을 전망이다. 렌트비 상승으로 인해 첫 주택 구입을 희망하는 이들이 다운 페이먼트를 모으는데 애를 먹고 있기 때문이다. 또, 첫주택구입자들이 선호하는 소형 주택값의 상승폭이 다른 주택들보다 큰 것도 또 다른 이유다. 결국, 첫 주택 구입 중간 연령은 올해 33세에서 내년 더 올라갈 것으로 보인다. ▶융자조건 완화 = 주택구입을 위해 필요한 크레딧 점수는 다소 낮아질 수 있다. 2년 전 융자가 거절된 신청자들의 평균 크레딧 점수는 729점(FICO 기준)이었다. 하지만 올 3분기에 융자를 받은 이들의 평균 크레딧 점수는 723점이다. 내년에는 이 점수가 더 내려갈 것으로 전문가들은 예상하고 있다. ▶렌트비 상승 = 내년에도 주택값 상승폭보다 렌트비 상승폭이 더 클 것으로 예측된다. 실제로 전국 100대 도시에서는 주택을 구입하는 게 렌트하는 것보다 유지비용이 싸다. 이는 내년에도 변함없는 트렌드가 될 것으로 보인다. ▶외곽 지역 주택값 상승= 다소 주춤했던 도심 외곽지역의 주택값 상승도 내년에는 기대해 봄직 하다. 이 매체는 도심 거주자들은 점점 포화상태에 이르고, 밀레니얼 세대들이 결혼 후 외곽지역으로 이주할 확률이 높아지면서 자연스레 외곽지역 주택값 상승도 점쳐볼 수 있다고 설명했다. ▶신규주택 판매 증가 = 신규주택 판매는 올해보다 더 많이 늘어날 것으로 예상된다. 올해 신규주택 판매는 15% 늘어났고, 내년엔 26% 증가할 전망이다. 이밖에 단순히 사진을 넘어서 동영상을 기반으로 한 주택 리스팅이 큰 폭으로 증가할 것으로 예측되며 현금 매매(all-cash sales) 비율도 지속적으로 감소할 것으로 보인다.

부동산 시장은 2015년에도 뜨거웠다. 진정되는 기미를 보이기는 했지만 주택값 오름세는 계속 됐고, 신규주택 판매도 지난 2007년 이후 최고를 기록했다. 

물론 긍정적인 부분만 있는 것은 아니다. 첫주택구입자 비율은 여전히 전성기 때를 회복하지 못했다. 섣불리 주택 매입에 나서지 못하고 있는 것이다. 그렇다면 과연 2016년 부동산 시장은 어떨까? '피스컬타임스'는 '2016년 부동산 트렌드 10가지'를 미리 점쳐봤다. 

▶주택값 상승 = 우선, 경제전문가들과 부동산전문가들은 내년에도 주택값 상승 트렌드가 계속 이어질 것이라고 예상했다. 평균 3.5% 인상이다.

▶모기지 금리 인상 = 이들은 또 내년 한해 모기지 금리가 다소 인상될 것으로 내다봤다. 30년 기준 모기지 금리의 경우 내년 4.5%까지 높아질 것이라고 이들은 예측했다. 현재는 약 4%다. 

▶첫주택구입 저조 = 올해와 마찬가지로 첫주택구입자들의 주택 매입은 활발하지 않을 전망이다. 렌트비 상승으로 인해 첫 주택 구입을 희망하는 이들이 다운 페이먼트를 모으는데 애를 먹고 있기 때문이다. 또, 첫주택구입자들이 선호하는 소형 주택값의 상승폭이 다른 주택들보다 큰 것도 또 다른 이유다. 결국, 첫 주택 구입 중간 연령은 올해 33세에서 내년 더 올라갈 것으로 보인다. 

▶융자조건 완화 = 주택구입을 위해 필요한 크레딧 점수는 다소 낮아질 수 있다. 2년 전 융자가 거절된 신청자들의 평균 크레딧 점수는 729점(FICO 기준)이었다. 하지만 올 3분기에 융자를 받은 이들의 평균 크레딧 점수는 723점이다. 내년에는 이 점수가 더 내려갈 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 

▶렌트비 상승 = 내년에도 주택값 상승폭보다 렌트비 상승폭이 더 클 것으로 예측된다. 실제로 전국 100대 도시에서는 주택을 구입하는 게 렌트하는 것보다 유지비용이 싸다. 이는 내년에도 변함없는 트렌드가 될 것으로 보인다.

▶외곽 지역 주택값 상승= 다소 주춤했던 도심 외곽지역의 주택값 상승도 내년에는 기대해 봄직 하다. 이 매체는 도심 거주자들은 점점 포화상태에 이르고, 밀레니얼 세대들이 결혼 후 외곽지역으로 이주할 확률이 높아지면서 자연스레 외곽지역 주택값 상승도 점쳐볼 수 있다고 설명했다. 

▶신규주택 판매 증가 = 신규주택 판매는 올해보다 더 많이 늘어날 것으로 예상된다. 올해 신규주택 판매는 15% 늘어났고, 내년엔 26% 증가할 전망이다.

이밖에 단순히 사진을 넘어서 동영상을 기반으로 한 주택 리스팅이 큰 폭으로 증가할 것으로 예측되며 현금 매매(all-cash sales) 비율도 지속적으로 감소할 것으로 보인다. 

신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다
워싱턴 뉴스타 부동산
강상구 에이전트
571-314-6222 페어팩스 애난데일 버지니아

버지니아 부동산 에이전트 강상구.


Sunday, December 6, 2015

워싱턴 일원에서 올해 연방주택국(FHA)이 보증하는 FHA융자로 집을 산 구매자가 늘어난 것으로 나타났다. 부동산정보업체 MRIS의 데이비드 샤롱 대표는 최근 워싱턴포스트(WP)의 칼럼을 통해 올 초부터 지난 9월까지 워싱턴 일원의 153개 우편번호 지역을 분석한 결과 매매된 주택 가운데 17%는 FHA융자가 사용됐다고 밝혔다. 이는 지난해 같은 기간보다 무려 47%나 늘어난 수치다. 그러나 현금 구입은 이 기간 동안 15%로 지난해 같은기간보다 2% 감소한 것으로 나타났다. 또한 이 기간 총 주택 판매는 지난해 동기보다 10.6% 늘어난 것으로 집계됐다. FHA융자는 부실에 대한 대출은행들의 위험부담을 덜어주기 위해 정부가 대출금을 보증해 주는 프로그램이다. 최소 3.5%의 다운페이먼트로 집을 살 수 있다는 장점 때문에 목돈 마련이 어려운 사회 초년생들이나 생애 첫 주택 구매자들 사이에서 특히 선호돼 왔다. 올해 워싱턴 일원에서 FHA융자가 가장 선호된 지역은 매릴랜드주의 프린스 조지스 카운티였다. FHA융자를 가장 많이 이용한 10개 우편번호 지역이 모두 이 카운티에 속했다. 샤롱 대표는 생애 첫 주택 구매자들이 증가하면서 FHA융자 이용도 늘어난 것이라고 분석했다. 또 이 지역의 저렴한 주택 가격과 카운티의 낮은 부동산 재산세율 정책도 영향을 미쳤다고 덧붙였다. 프린스 조지스 카운티 안에서도 우편번호 20706에 해당되는 랜햄 지역은 지난 9월까지 판매된 주택의 59%가 FHA융자를 통한 것으로 집계됐다. 우편번호 20784에 해당되는 하야츠빌도 이 기간 동안 이루어진 주택 판매 가운데 52%는 FHA융자였다. 첼트넘(20623)과 클린턴(20735) 지역에서는 주택 구매자들의 50%가 FHA융자를 이용한 것으로 나타났다. 샤롱 대표는 그러나 지난달부터 FHA융자에 대한 대출 규정이 달라지면서 FHA융자 선호 현상에도 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 과거 FHA융자 심사에서 대출자의 학자금 대출 내역은 총부채상환비율(DTI)에 적용되지 않았었다. DTI는 대출자의 부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 뜻한다. 일반적으로 대출 기관들은 매월 대출상환금이 월소득의 43~45%를 넘지 않도록 제한하고 있다. 그러나 FHA의 새 규정은 학자금 대출 잔액의 2%를 DTI에 적용시키도록 하고 있다. 예를 들어 대출자의 학자금 대출 잔액이 2만 달러일 경우, 2%인 400달러가 월별 DTI계산에 적용되는 셈이다. 또한 과거에는 FHA융자 서류 심사에서 부모나 가족으로부터 기부 받은 현금에 대해 증여서를 첨부하면 통과됐지만 이제는 기부자의 은행 잔고 내역서를 제출해야 하는 등 자금 출처에 대한 서류 심사도 강화됐다. WP에 따르면 FHA가 이 같은 새 규정을 단행한 것은 FHA융자 대출자 가운데 17%가 채무불이행을 하고 있고 현재 상환을 하고 있는 대출자 가운데 20%가 과거 채무불이행을 한 적이 있는 등 부실 문제가 심각하기 때문이다. 한편 샤롱 대표는 워싱턴 일원의 주택 판매 시장에서 현금 구입은 지난해보다 줄었지만 올 들어 큰 폭으로 늘거나 여전히 강세인 지역이 있다고 설명했다. 워싱턴DC의 포기 바텀을 중심으로 한 북서쪽 지역에서 지난 1월부터 9월까지 현금 구매는 총 주택 판매의 47%나 차지한 것으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간보다 무려 22%나 늘어난 수치다. 또 이 기간 동안 현금 구매가 활발했던 다른 지역으로는 매릴랜드주의 블레이든스버그(20710)가 지목됐다. 이 지역에서 현금 구매는41%를 차지했다. 이어 딕커슨(20842)과 실버 스프링(20906) 지역에서도 현금 거래는 전체의 36%였다. 샤롱 대표는 현금 거래가 가장 많이 몰린 지역 가운데 버지니아주는 포함된 곳이 없었다고 덧붙였다.

워싱턴 일원에서 올해 연방주택국(FHA)이 보증하는 FHA융자로 집을 산 구매자가 늘어난 것으로 나타났다. 

부동산정보업체 MRIS의 데이비드 샤롱 대표는 최근 워싱턴포스트(WP)의 칼럼을 통해 올 초부터 지난 9월까지 워싱턴 일원의 153개 우편번호 지역을 분석한 결과 매매된 주택 가운데 17%는 FHA융자가 사용됐다고 밝혔다. 이는 지난해 같은 기간보다 무려 47%나 늘어난 수치다. 그러나 현금 구입은 이 기간 동안 15%로 지난해 같은기간보다 2% 감소한 것으로 나타났다. 또한 이 기간 총 주택 판매는 지난해 동기보다 10.6% 늘어난 것으로 집계됐다. 

FHA융자는 부실에 대한 대출은행들의 위험부담을 덜어주기 위해 정부가 대출금을 보증해 주는 프로그램이다. 최소 3.5%의 다운페이먼트로 집을 살 수 있다는 장점 때문에 목돈 마련이 어려운 사회 초년생들이나 생애 첫 주택 구매자들 사이에서 특히 선호돼 왔다. 

올해 워싱턴 일원에서 FHA융자가 가장 선호된 지역은 매릴랜드주의 프린스 조지스 카운티였다. FHA융자를 가장 많이 이용한 10개 우편번호 지역이 모두 이 카운티에 속했다. 샤롱 대표는 생애 첫 주택 구매자들이 증가하면서 FHA융자 이용도 늘어난 것이라고 분석했다. 또 이 지역의 저렴한 주택 가격과 카운티의 낮은 부동산 재산세율 정책도 영향을 미쳤다고 덧붙였다. 

프린스 조지스 카운티 안에서도 우편번호 20706에 해당되는 랜햄 지역은 지난 9월까지 판매된 주택의 59%가 FHA융자를 통한 것으로 집계됐다. 우편번호 20784에 해당되는 하야츠빌도 이 기간 동안 이루어진 주택 판매 가운데 52%는 FHA융자였다. 첼트넘(20623)과 클린턴(20735) 지역에서는 주택 구매자들의 50%가 FHA융자를 이용한 것으로 나타났다. 

샤롱 대표는 그러나 지난달부터 FHA융자에 대한 대출 규정이 달라지면서 FHA융자 선호 현상에도 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 

과거 FHA융자 심사에서 대출자의 학자금 대출 내역은 총부채상환비율(DTI)에 적용되지 않았었다. DTI는 대출자의 부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 뜻한다. 일반적으로 대출 기관들은 매월 대출상환금이 월소득의 43~45%를 넘지 않도록 제한하고 있다. 그러나 FHA의 새 규정은 학자금 대출 잔액의 2%를 DTI에 적용시키도록 하고 있다. 예를 들어 대출자의 학자금 대출 잔액이 2만 달러일 경우, 2%인 400달러가 월별 DTI계산에 적용되는 셈이다. 

또한 과거에는 FHA융자 서류 심사에서 부모나 가족으로부터 기부 받은 현금에 대해 증여서를 첨부하면 통과됐지만 이제는 기부자의 은행 잔고 내역서를 제출해야 하는 등 자금 출처에 대한 서류 심사도 강화됐다. 

WP에 따르면 FHA가 이 같은 새 규정을 단행한 것은 FHA융자 대출자 가운데 17%가 채무불이행을 하고 있고 현재 상환을 하고 있는 대출자 가운데 20%가 과거 채무불이행을 한 적이 있는 등 부실 문제가 심각하기 때문이다. 

한편 샤롱 대표는 워싱턴 일원의 주택 판매 시장에서 현금 구입은 지난해보다 줄었지만 올 들어 큰 폭으로 늘거나 여전히 강세인 지역이 있다고 설명했다. 

워싱턴DC의 포기 바텀을 중심으로 한 북서쪽 지역에서 지난 1월부터 9월까지 현금 구매는 총 주택 판매의 47%나 차지한 것으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간보다 무려 22%나 늘어난 수치다. 

또 이 기간 동안 현금 구매가 활발했던 다른 지역으로는 매릴랜드주의 블레이든스버그(20710)가 지목됐다. 이 지역에서 현금 구매는41%를 차지했다. 이어 딕커슨(20842)과 실버 스프링(20906) 지역에서도 현금 거래는 전체의 36%였다. 

샤롱 대표는 현금 거래가 가장 많이 몰린 지역 가운데 버지니아주는 포함된 곳이 없었다고 덧붙였다. 

신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다
워싱턴 뉴스타 부동산
강상구 에이전트
571-314-6222 페어팩스 애난데일 버지니아
버지니아 부동산 에이전트 강상구.
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Friday, November 27, 2015

북버지니아 버크(Burke) 지역에 고급 주택단지가 들어선다. 워싱턴포스트(WP) 인터넷판은 울창한 고목들에 둘러 쌓인 이 지역에 12채의 고급 단독 주택이 지어질 예정이라고 지난 24일 보도했다. 시공은 ‘밴 미터 홈즈(Van Metre Homes)’가 맡는다. 시공업체에 따르면 파크 글렌 단지에 들어설 이 주택들은 에너지 스타 등급을 받은 냉난방 시스템과 스마트 홈 기술을 갖출 예정이다. 마이크 홀랜드 판매 매니저는 “1차 분양 시기는 내년 봄”이라며 이미 두 채가 판매 완료됐다고 밝혔다. 주택 면적은 약 3700~4000평방피트로 분양가는 107만~108만9000달러다. 신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다 워싱턴 뉴스타 부동산 강상구 에이전트 571-314-6222 페어팩스 애난데일 버지니아 버지니아 부동산 에이전트 강상구.

북버지니아 버크(Burke) 지역에 고급 주택단지가 들어선다. 

워싱턴포스트(WP) 인터넷판은 울창한 고목들에 둘러 쌓인 이 지역에 12채의 고급 단독 주택이 지어질 예정이라고 지난 24일 보도했다. 시공은 ‘밴 미터 홈즈(Van Metre Homes)’가 맡는다. 

시공업체에 따르면 파크 글렌 단지에 들어설 이 주택들은 에너지 스타 등급을 받은 냉난방 시스템과 스마트 홈 기술을 갖출 예정이다. 마이크 홀랜드 판매 매니저는 “1차 분양 시기는 내년 봄”이라며 이미 두 채가 판매 완료됐다고 밝혔다. 주택 면적은 약 3700~4000평방피트로 분양가는 107만~108만9000달러다. 

신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다
워싱턴 뉴스타 부동산 
강상구 에이전트
571-314-6222 페어팩스 애난데일 버지니아
버지니아 부동산 에이전트 강상구.



Monday, November 23, 2015

버지니아 부동산 에이전트 강상구 Sang Gu Kang 워싱턴 뉴스타 부동산 에이전트 강상구 Sang Gu Kang

버지니아 부동산 에이전트 강상구 Sang Gu Kang
워싱턴 뉴스타 부동산 에이전트 강상구Sang Gu Kang


버지니아 페어팩스 카운티가 앞으로 조닝 변경 신청서를 온라인으로 접수한다. 카운티 기획 및 조닝국에 따르면 그동안 조닝 신청서를 작성하려면 23장의 종이 신청서를 작성하고 각 신청서당 최대 140장의 첨부물까지 추가할 경우 3,000장의 서류가 필요했었다. 카운티는 이같은 종이 서류 작성 부담을 줄이기 위해 새로운 시스템을 마련, 현재 시범 운영중에 있다. 온라인 시스템을 이용할 경우 서류 작업이 20%가량 줄어들고 쉽게 관리할 수 있는 장점도 있다. 또 작성 서류 접수에서부터 검토 결과 회신까지 통상 75일 걸리던 기간도 44일로 단축됐지만 앞으로는 더욱 당겨질 것으로 전망된다. 카운티의 한 관계자는 “현재 개발업체들이 조닝 제안서를 온라인으로 제출할 수 있도록 허용하고 있다”며 “궁극적으로는 종이가 전혀 없이 모든 것이 온라인화될 수 있도록 목표로 하고 있다”고 말했다.

버지니아 페어팩스 카운티가 앞으로 조닝 변경 신청서를 온라인으로 접수한다.
카운티 기획 및 조닝국에 따르면 그동안 조닝 신청서를 작성하려면 23장의 종이 신청서를 작성하고 각 신청서당 최대 140장의 첨부물까지 추가할 경우 3,000장의 서류가 필요했었다.
카운티는 이같은 종이 서류 작성 부담을 줄이기 위해 새로운 시스템을 마련, 현재 시범 운영중에 있다.
온라인 시스템을 이용할 경우 서류 작업이 20%가량 줄어들고 쉽게 관리할 수 있는 장점도 있다.
또 작성 서류 접수에서부터 검토 결과 회신까지 통상 75일 걸리던 기간도 44일로 단축됐지만 앞으로는 더욱 당겨질 것으로 전망된다.
카운티의 한 관계자는 “현재 개발업체들이 조닝 제안서를 온라인으로 제출할 수 있도록 허용하고 있다”며 “궁극적으로는 종이가 전혀 없이 모든 것이 온라인화될 수 있도록 목표로 하고 있다”고 말했다. 

신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다
워싱턴 뉴스타 부동산 
강상구 에이전트
571-314-6222 페어팩스 버지니아



Saturday, November 7, 2015

집을 팔 때 어떤 절차로 일이 진행되는지 간단히 알아보도록 하자. 1. 부동산을 선정하고 내가 팔려는 집 가격을 알아본다. 2. 수리할 부분이 있는지 확인해 보고 수리할 부분이 있으면 수리한다. 3. 리스팅을 올려 놓는다.(마켓에 내놓는다.) 4. 바이어들에게 집을 보여준다. 5. 오퍼가 들어오면 어떤조건인지 잘 확인한 후 계약을 맺는다. 6. 인스펙션에서 나온 문제점들을 해결한다. 7. 바이어가 융자를 받는데 문제가 없는지 주시한다. 8. 세틀먼을 한다.

집을 팔 때 어떤 절차로 일이 진행되는지 간단히 알아보도록 하자.

      1. 부동산을 선정하고 내가 팔려는 집 가격을 알아본다.
      2. 수리할 부분이 있는지 확인해 보고 수리할 부분이 있으면 수리한다.
      3. 리스팅을 올려 놓는다.(마켓에 내놓는다.)
      4. 바이어들에게 집을 보여준다.
      5. 오퍼가 들어오면 어떤조건인지 잘 확인한 후 계약을 맺는다.
      6. 인스펙션에서 나온 문제점들을 해결한다.
      7. 바이어가 융자를 받는데 문제가 없는지 주시한다.
      8. 세틀먼을 한다.

주택 매매의 시작 셀러의 약 90%이상은 부동산 에이전트에게 독점 판매권 (Exclusive Right to Sell)을 줌으로서 주택 판매를 시작한다. (부동산 에이전트를 거치지 않고 셀러가 직접 매매를 할 수도 있다. 정확한 통계를 접하기는 어려우나, 셀러 직접 매매 (For Sale By Owner)는 전체 주택 매매의 약 5-10%이하가 될 것으로 본다.) 이것을 셀러가 에이전트에게 리스팅 (Listing)을 준다, 또는 에이전트가 셀러에게서 리스팅을 받는다, 라고 표현한다. 그렇게 독점 판매권을 받아 집을 파는 셀러쪽 에이전트를 리스팅 에이전트 (Listing Agent)라고 부른다. 집이 마켓에 새로 나오면, 새로운 리스팅이 나왔다는 표현을 쓴다. 리스팅 계약서의 주요 목적은 다음의 3가지의 내용을 결정하는 것이다. 리스팅 기간 (Listing Period): 에이전트에게 주어지는 독점판매권의 기간이다. 리스팅 기간은 보통 짧으면 3개월에서 길면 1년까지 받는다. 리스팅 가격 (Listing Price): 시중에 내 놓을 집 가격이다. 보통 구체적인 가격을 제시하지만 (예: 50만불), 가격대(예: 48만에서 52만 사이)로 마켓팅을 하는 경우도 있다. 리스팅 수수료 (Listing Commission): 셀러가 에이전트에게 “able and willing”(능력과 의지가 있는) 바이어를 찾아냈을때 주기로 하는 수수료이다. 이 얘기는 바이어를 데리고 오기만 해도 수수료를 받을 수 있는 자격이 생길 수 있다는 것이다. 셀러가 나중에 에이전트를 빼고 뒷거래 하는 것을 막기 위한 제도적인 장치이다. 하지만, 현실적으로는 집을 성공적으로 팔아야만 수수료를 받을 수 있다. 주택 부동산의 수수료는 전통적으로 집 가격의 6%지만, 남가주와 같이 집값이 높은 지역에선 5-6% 사이를 주고받는다. 부동산 수수료는 흥정 가능한 목록이지만, 4-5%이하로 떨어지는 경우는 많지 않다. 2. 주택 마켓팅과 MLS 독점 판매권을 받은 리스팅 에이전트는 바로 마켓팅을 시작한다. 마켓팅의 방법들: MLS (Multiple Listing Service), Company/Local/Personal Website, Newspaper, Open House, etc. 리스팅 에이전트는, 셀러의 특별 요청이 없는 한, 법적으로 MLS에 리스팅을 올려 놓게 되어 있다. 따라서 마켓에 나와 있는 거의 모든 리스팅에 대한 정보는 MLS 에서 찾을 수 있다. MLS는 부동산 에이전트들이 자신이 받은 리스팅을 올려 놓을 수 있는 방대한 Database. 신문이나 부동산 잡지등에 나와 있는 주택 매물들은, 간혹 MLS에 올려지지 않은 것들도 있지만, 거의 대부분은 MLS에서 찾을 수 있는 정보들이다. MLS는 모든 부동산 에이전트가 볼 수 있기 때문에, 부동산 에이전트들은 주택 매물에 관한한, 거의 모든 정보를 공유한다고 말할 수 있다. 3. 바이어 집 찾는 경로 바이어들은 보통 소비자 매물 검색 사이트나 신문/잡지 등에 나와 있는 매물 정보들을 직접 보고 집 찾기를 시작할 수 있으나, 보편적으로 결국은 부동산 에이전트의 도움을 받게 된다. 일반적으로 한 거래에 두명의 에이전트가 관계한다 > 리스팅 에이전트(Listing Agent=Seller's Agent) > 셀링 에이전트 (Selling Agent=Buyer's Agent) 바이어가 주로 에이전트를 통해서 집을 찾는 이유는: 관례적으로 바이어는 에이전트에게 수수료를 주지 않는다. 셀러가 주는 수수료를 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 나누어 갖는다. 바이어 스스로 집을 보러 다니는 것이 가능하기는 하지만, 상당히 어려운 시스템이다. 일반적으로 에이전트가 바이어를 데리고 다니게 되어 있다. 원활한 거래 성사와 진행을 위해 부동산 에이전트의 전문적인 지식과 경험이 꼭 필요하다. 4. 계약 성사 단계 (Offer와 Counter Offer) 그렇게 집을 보다가 마음에 드는 집이 나오면, 바이어는 그동안 집을 보여준 셀링 에이전트의 도움을 받아 Offer (오퍼: 초기 단계의 계약서)를 작성한다. 간혹 바이어가 자기 자신의 에이전트 없이 리스팅 에이전트를 통해 직접 집을 보고 오퍼를 쓰는 경우도 있는데, 이것을 Dual Agency (두얼 에이전시)라고 한다. 리스팅 에이전트 한명이 셀러와 바이어를 동시에 대변하는 것이다. 바이어가 부동산에 경험이 많고, 리스팅 에이전트가 신뢰할만한 사람인 경우는 괜찮지만, Dual Agency는 잘못하면, 바이어에게 불리할 수 있음으로 조심해야 한다. 누가 어떤 집을 얼마에 어떤 조건으로 사겠다는 내용이다. “어떤 조건” 중에 가장 중요한 6가지만 설명한다면: 에스크로 기간 (Escrow Period): 에스크로를 끝내기 위해 바이어가 셀러에게 요구하는 기간, 보통 30-45일. 계약금 (Initial Deposit): 보통 집 가격의 3%이내. 계약 이행 기간중 에스크로 (Escrow)라는 제 3자의 기관에서 보관. 계약이 성사가 되면 집을 사는 비용으로 쓰여짐. 모든 확인 절차가 끝난 후 (=Contingency 기간이 끝난 후… 아래 설명 참조), 바이어가 계약 위반을 하면 돌려 받지 못할 수도 있음. 융자 조건 (Financing Terms): 바이어가 어떤 조건에 융자를 한다는 것을 관례적으로 셀러에게 알려 주게 되어 있슴. 계약 성사 조건 (Contingency, 컨틴젼시): 만약 Contingency로 명시된 조건들이 충족되지 않았을 땐, 바이어가 정당하게 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있어. 예를 들어, 만약 Inspection Contingency가 17일이 있다면, 17일 안에는 그 집의 상태를 점검해 보고, 문제가 있을 경우, 바이어가 정당하게 계약을 파기 할 수 있슴. Contingency의 종류: 융자 Contingency, 감정 Contingency, Inspection Contingency, etc. 매매 비용 부담 (Closing Cost Allocation): 주택 매매에 들어가는 각종 비용을 셀러와 바이어중 누가 부담하느냐를 정하는 것. 왠만한 것은 셀러가 부담하는 것이 관례. 각종 3자 기관 설정: 에스크로 (Escrow)회사나 소유권 보험 회사 (Title 회사)등은 주택 매매에서 부동산과 융자 회사와 함께 중추적인 역할을 담당함. 어떤 회사에게 일을 맡길지는 일반적으로 셀러에게 선택권이 있어. 이렇게 만들어진 오퍼를 셀링 에이전트가 리스팅 에이전트에게 전달해 주면서 흥정이 시작된다. 오퍼를 받은 셀러는 리스팅 에이전트를 통해서 구매 가격등의 내용을 변경한 Counter-Offer (카운터 오퍼)라는 것을 바이어에게 보통 보낸다. 보통 한두번의 Counter-Offer가 있은 후, 모든 사항에 합의가 이루어지면, 계약이 성립 (Acceptance of Offer)된다. 계약 서류들이 에스크로 회사에 바로 전달이 되면서 바로 에스크로 업무가 시작된다. 계약금은 3일안에 에스크로 회사에 전달하게 되어 있다. 에스크로 회사는 수일 안에 Escrow Instruction과 그 외 관련 서류들을 만들어 셀러와 바이어의 싸인을 받는다. 중간에서 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 다리 역할을 하기 때문에, Seller와 Buyer가 전혀 만나지 않은 상태에서 흥정이 이루어지고, 모든 매매절차가 끝나는 경우가 많다. 5. 계약 이행 단계 그렇게 성립된 계약을 이행하기 위해, 여러 기관이 함께 일한다. 그 중 중추적인 역할을 맡는 기관중의 하나가 에스크로 (Escrow) 회사. 셀러와 바이어를 대표해, 중립적인 입장에서 계약 이행을 돕는 개채/과정을 에스크로라고 부른다. 에스크로 회사가 중요하기는 하지만, 모든 일이 에스크로 회사를 통해서 이루어지는 것은 아니다. 부동산 에이전트, 소유권 보험 회사, 융자 기관, 등이 각각 맡은 일이 다르다. 에스크로 회사가 맡은 임무는 그 중의 하나일 뿐이다. 어느 한 기관이라도 맡은 역할을 소홀히 하면 매매는 성공적으로 끝날 수 없다. 계약이 이루어지는 시점부터, 소유권이 이전되는 시점까지 이루어지는 일들을 간단히 요약하면 다음과 같다. A. 셀러의 집 관련 정보 보고와 바이어의 집 상태 점검 (Physical: Seller Disclosures and Buyer Inspection) 집 관련 정보 보고 (Disclosure, 디스클로우져): 셀러는 수일 안에 (보통 7 일) TDS (Transfer Disclosure Statement), NHD (Natural Hazard Disclosure), Association Document 등을 비롯한 각종 Disclosure들을 바이어에게 전달해야 한다. Disclosure는 셀러가 자신의 집에 대한 여러가지 정보들을 바이어에게 알려주는 제도화된 절차. 셀러가 바이어에게 알려주어야 할 내용이 꽤 많다. 전문지식이 있는 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다. 집 상태 조사(Inspection, 인스펙션): 바이어는 정해진 기간안에 (보통 17일 이내) 그 집에 관한 모든 것을 조사 (Inspection)해 볼 수 있는 권리가 있다. 보통 Home Inspector를 고용한다. 바이어는 Inspection 보고서를 받은 후 셀러에게 수리 요청을 할 수 있다. 여기에서 분쟁이 일어나기 쉽고, 사소한 문제로 계약이 파기되는 경우도 종종 있다. B. 주택 소유권 보고서 와 소유권 보험 (Legal: Preliminary Title Report and Title Insurance) 에스크로 회사만큼 중요한 것이 소유권 (Title: 타이틀) 보험회사다. 타이틀 보험회사는 그 집의 법적인 소유권에 대한 모든 것을 조사해서 주택 소유권 보고서(Preliminary Title Report)라는 것을 셀러와 바이어에게 전달한다. 이 보고서에는 그 집의 소유주 이름, 주소등의 기본적인 정보와 함께, 각종 담보권 (lIen—monetary, legal and physical)등의 내용들이 담겨져 있다. 이러한 보고서를 바탕으로, 타이틀 보험 회사는, 바이어에게서 받은 집 값으로, 모든 빚 (Monetary Liens)들을 다 갚은 후, 깨끗한 소유권(Free and Clear Title)과 소유권 보험(Title Insurance)를 바이어에게 전달하는 역할을 한다. 미국에서는 소유권 보험 회사에 대한 믿음 때문에 집을 안심하고 살 수 있다. C. 융자(Financial: Loan Processing) 은행을 상대로 직접 할 수도 있지만, 워낙 복잡한 일이기 때문에 많은 경우 융자 브로우커의 도움을 받는다. 수 일 안에 융자 신청서가 은행으로 들어가게 된다. 빠르면 2주안에도 융자가 나오지만, 보통 넉넉히 3-6주 정도를 잡는다. 보통 10-20% 정도의 Downpayment를 하는 편이며, Downpayment를 많이 할 수록 더 좋은 조건에 융자를 받을 수 있다. 에스크로가 끝나기 며칠전 바이어는 융자 서류 (Loan Document: 흔히 로운닥이라 부름)에 싸인과 공증을 한다. 그 후 보통 2-3일안에 은행에서 융자 금액을 방출(Funding)한다. 6. 계약 종료 단계 셀러가 돈을 받고 바이어가 집의 소유권을 넘겨 받으면 계약이 종료된다 (보통 에스크로가 끝난다는 표현을 더 많이 씀). 좀 더 자세히 설명하자면… 에스크로가 끝나기 4-7일 전, 바이어는 보통 에스크로 회사에 직접 가서 최종 융자 서류 (Loan Document)에 싸인을 한다. 최종 융자 서류에 싸인할때, 바이어는 집을 사는데 필요한 남은 자금을 (Downpayment + Closing Cost - 계약금) 에스크로 회사에 전달해 주어야 한다. 바이어의 매매비용은 집 가격의 1.5-3% 정도 된다. 바이어가 서명한 최종 융자 서류가 은행에 전달 되고, 은행에서는 마지막으로 모든 융자 조건들을 확인한 후 보통 2-3일 안에 펀딩 (Funding)을 한다. (Funding은 은행에서 바이어에게 융자금을 방출하는 융자의 마지막 단계.) 은행은 소유권 보험회사로 융자금을 송금한다. 소유권 보험회사는 셀러가 집을 담보로 가지고 있는 모든 빚을 값은 후 남은 돈을 에스크로 회사로 보내 준다. 에스크로 회사는 이렇게 받은 돈에서 추가로 셀러의 매매비용 (부동산 수수료 5-6%, 그 외 각종 비용 1.5-3%)을 제한 남은 돈을 셀러에게 전달한다. 바이어가 융자 서류에 싸인 할 때, 셀러는 Grant Deed (그렌트 디드) (미국의 양도 문서, 일종의 집 문서)를 공증한다. 이렇게 공증된 Grant Deed는 위에서 설명한 Funding이 되자마자, 그 날이나 그 다음날 County Recorder에 등기 (Recording) 된다. 이렇게 등기가 되는 순간 정식으로 소유권의 이전이 이루어지는 것이다. 바이어는 보통 하루나 이틀 안에 셀러에게서 집 열쇠를 전달받는다. Grant Deed(≈집문서)의 복사본이 에스크로가 끝나고 수주 안에 바이어 (이제는 집 주인) 에게 보내진다. 원본은 County Recorder's Office에 보관된다. (이렇게 받은 Grant Deed는 혹시 잃어버려도 다시 신청해서 받을 수 있다.) 마지막으로 에스크로 회사는 계약 이행 기간중 쓰인 모든 매매 비용들을 정리한 매매 비용 정산표(Closing Statement) 를 셀러와 바이어에게 전달한다.

1. 주택 매매의 시작

  • 셀러의 약 90%이상은 부동산 에이전트에게 독점 판매권 (Exclusive Right to Sell)을 줌으로서 주택 판매를 시작한다. (부동산 에이전트를 거치지 않고 셀러가 직접 매매를 할 수도 있다. 정확한 통계를 접하기는 어려우나, 셀러 직접 매매 (For Sale By Owner)는 전체 주택 매매의 약 5-10%이하가 될 것으로 본다.)

  • 이것을 셀러가 에이전트에게 리스팅 (Listing)을 준다, 또는 에이전트가 셀러에게서 리스팅을 받는다, 라고 표현한다. 그렇게 독점 판매권을 받아 집을 파는 셀러쪽 에이전트를 리스팅 에이전트 (Listing Agent)라고 부른다. 집이 마켓에 새로 나오면, 새로운 리스팅이 나왔다는 표현을 쓴다.

  • 리스팅 계약서의 주요 목적은 다음의 3가지의 내용을 결정하는 것이다.

  • 리스팅 기간 (Listing Period): 에이전트에게 주어지는 독점판매권의 기간이다. 리스팅 기간은 보통 짧으면 3개월에서 길면 1년까지 받는다.

  • 리스팅 가격 (Listing Price): 시중에 내 놓을 집 가격이다. 보통 구체적인 가격을 제시하지만 (예: 50만불), 가격대(예: 48만에서 52만 사이)로 마켓팅을 하는 경우도 있다.

  • 리스팅 수수료 (Listing Commission): 셀러가 에이전트에게 “able and willing”(능력과 의지가 있는) 바이어를 찾아냈을때 주기로 하는 수수료이다. 이 얘기는 바이어를 데리고 오기만 해도 수수료를 받을 수 있는 자격이 생길 수 있다는 것이다. 셀러가 나중에 에이전트를 빼고 뒷거래 하는 것을 막기 위한 제도적인 장치이다. 하지만, 현실적으로는 집을 성공적으로 팔아야만 수수료를 받을 수 있다. 주택 부동산의 수수료는 전통적으로 집 가격의 6%지만, 남가주와 같이 집값이 높은 지역에선 5-6% 사이를 주고받는다. 부동산 수수료는 흥정 가능한 목록이지만, 4-5%이하로 떨어지는 경우는 많지 않다.
2. 주택 마켓팅과 MLS

  • 독점 판매권을 받은 리스팅 에이전트는 바로 마켓팅을 시작한다.

  • 마켓팅의 방법들: MLS (Multiple Listing Service), Company/Local/Personal Website, Newspaper, Open House, etc.

  • 리스팅 에이전트는, 셀러의 특별 요청이 없는 한, 법적으로 MLS에 리스팅을 올려 놓게 되어 있다. 따라서 마켓에 나와 있는 거의 모든 리스팅에 대한 정보는 MLS 에서 찾을 수 있다. MLS는 부동산 에이전트들이 자신이 받은 리스팅을 올려 놓을 수 있는 방대한 Database. 

  • 신문이나 부동산 잡지등에 나와 있는 주택 매물들은, 간혹 MLS에 올려지지 않은 것들도 있지만, 거의 대부분은 MLS에서 찾을 수 있는 정보들이다. MLS는 모든 부동산 에이전트가 볼 수 있기 때문에, 부동산 에이전트들은 주택 매물에 관한한, 거의 모든 정보를 공유한다고 말할 수 있다.
3. 바이어 집 찾는 경로

  • 바이어들은 보통 소비자 매물 검색 사이트나 신문/잡지 등에 나와 있는 매물 정보들을 직접 보고 집 찾기를 시작할 수 있으나, 보편적으로 결국은 부동산 에이전트의 도움을 받게 된다. 일반적으로 한 거래에 두명의 에이전트가 관계한다 

> 리스팅 에이전트(Listing Agent=Seller's Agent)
> 셀링 에이전트 (Selling Agent=Buyer's Agent)

  • 바이어가 주로 에이전트를 통해서 집을 찾는 이유는:

  • 관례적으로 바이어는 에이전트에게 수수료를 주지 않는다. 셀러가 주는 수수료를 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 나누어 갖는다.

  • 바이어 스스로 집을 보러 다니는 것이 가능하기는 하지만, 상당히 어려운 시스템이다. 일반적으로 에이전트가 바이어를 데리고 다니게 되어 있다.

  • 원활한 거래 성사와 진행을 위해 부동산 에이전트의 전문적인 지식과 경험이 꼭 필요하다.
4. 계약 성사 단계 (Offer와 Counter Offer)

  • 그렇게 집을 보다가 마음에 드는 집이 나오면, 바이어는 그동안 집을 보여준 셀링 에이전트의 도움을 받아 Offer (오퍼: 초기 단계의 계약서)를 작성한다.

  • 간혹 바이어가 자기 자신의 에이전트 없이 리스팅 에이전트를 통해 직접 집을 보고 오퍼를 쓰는 경우도 있는데, 이것을 Dual Agency (두얼 에이전시)라고 한다. 리스팅 에이전트 한명이 셀러와 바이어를 동시에 대변하는 것이다. 바이어가 부동산에 경험이 많고, 리스팅 에이전트가 신뢰할만한 사람인 경우는 괜찮지만, Dual Agency는 잘못하면, 바이어에게 불리할 수 있음으로 조심해야 한다.

  • 누가 어떤 집을 얼마에 어떤 조건으로 사겠다는 내용이다. “어떤 조건” 중에 가장 중요한 6가지만 설명한다면:

  • 에스크로 기간 (Escrow Period): 에스크로를 끝내기 위해 바이어가 셀러에게 요구하는 기간, 보통 30-45일.

  • 계약금 (Initial Deposit): 보통 집 가격의 3%이내. 계약 이행 기간중 에스크로 (Escrow)라는 제 3자의 기관에서 보관. 계약이 성사가 되면 집을 사는 비용으로 쓰여짐. 모든 확인 절차가 끝난 후 (=Contingency 기간이 끝난 후… 아래 설명 참조), 바이어가 계약 위반을 하면 돌려 받지 못할 수도 있음.

  • 융자 조건 (Financing Terms): 바이어가 어떤 조건에 융자를 한다는 것을 관례적으로 셀러에게 알려 주게 되어 있슴. 

  • 계약 성사 조건 (Contingency, 컨틴젼시): 만약 Contingency로 명시된 조건들이 충족되지 않았을 땐, 바이어가 정당하게 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있어. 예를 들어, 만약 Inspection Contingency가 17일이 있다면, 17일 안에는 그 집의 상태를 점검해 보고, 문제가 있을 경우, 바이어가 정당하게 계약을 파기 할 수 있슴. Contingency의 종류: 융자 Contingency, 감정 Contingency, Inspection Contingency, etc.

  • 매매 비용 부담 (Closing Cost Allocation): 주택 매매에 들어가는 각종 비용을 셀러와 바이어중 누가 부담하느냐를 정하는 것. 왠만한 것은 셀러가 부담하는 것이 관례.

  • 각종 3자 기관 설정: 에스크로 (Escrow)회사나 소유권 보험 회사 (Title 회사)등은 주택 매매에서 부동산과 융자 회사와 함께 중추적인 역할을 담당함. 어떤 회사에게 일을 맡길지는 일반적으로 셀러에게 선택권이 있어.

  • 이렇게 만들어진 오퍼를 셀링 에이전트가 리스팅 에이전트에게 전달해 주면서 흥정이 시작된다.

  • 오퍼를 받은 셀러는 리스팅 에이전트를 통해서 구매 가격등의 내용을 변경한 Counter-Offer (카운터 오퍼)라는 것을 바이어에게 보통 보낸다. 보통 한두번의 Counter-Offer가 있은 후, 모든 사항에 합의가 이루어지면, 계약이 성립 (Acceptance of Offer)된다.

  • 계약 서류들이 에스크로 회사에 바로 전달이 되면서 바로 에스크로 업무가 시작된다. 계약금은 3일안에 에스크로 회사에 전달하게 되어 있다. 에스크로 회사는 수일 안에 Escrow Instruction과 그 외 관련 서류들을 만들어 셀러와 바이어의 싸인을 받는다.

  • 중간에서 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 다리 역할을 하기 때문에, Seller와 Buyer가 전혀 만나지 않은 상태에서 흥정이 이루어지고, 모든 매매절차가 끝나는 경우가 많다.
5. 계약 이행 단계

  • 그렇게 성립된 계약을 이행하기 위해, 여러 기관이 함께 일한다. 그 중 중추적인 역할을 맡는 기관중의 하나가 에스크로 (Escrow) 회사. 셀러와 바이어를 대표해, 중립적인 입장에서 계약 이행을 돕는 개채/과정을 에스크로라고 부른다.

  • 에스크로 회사가 중요하기는 하지만, 모든 일이 에스크로 회사를 통해서 이루어지는 것은 아니다. 부동산 에이전트, 소유권 보험 회사, 융자 기관, 등이 각각 맡은 일이 다르다. 에스크로 회사가 맡은 임무는 그 중의 하나일 뿐이다. 어느 한 기관이라도 맡은 역할을 소홀히 하면 매매는 성공적으로 끝날 수 없다.

  • 계약이 이루어지는 시점부터, 소유권이 이전되는 시점까지 이루어지는 일들을 간단히 요약하면 다음과 같다.

A. 셀러의 집 관련 정보 보고와 바이어의 집 상태 점검 (Physical: Seller Disclosures and Buyer Inspection)

  • 집 관련 정보 보고 (Disclosure, 디스클로우져): 셀러는 수일 안에 (보통 7 일) TDS (Transfer Disclosure Statement), NHD (Natural Hazard Disclosure), Association Document 등을 비롯한 각종 Disclosure들을 바이어에게 전달해야 한다. Disclosure는 셀러가 자신의 집에 대한 여러가지 정보들을 바이어에게 알려주는 제도화된 절차. 셀러가 바이어에게 알려주어야 할 내용이 꽤 많다. 전문지식이 있는 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다.

  • 집 상태 조사(Inspection, 인스펙션): 바이어는 정해진 기간안에 (보통 17일 이내) 그 집에 관한 모든 것을 조사 (Inspection)해 볼 수 있는 권리가 있다. 보통 Home Inspector를 고용한다. 바이어는 Inspection 보고서를 받은 후 셀러에게 수리 요청을 할 수 있다. 여기에서 분쟁이 일어나기 쉽고, 사소한 문제로 계약이 파기되는 경우도 종종 있다.

B. 주택 소유권 보고서 와 소유권 보험 (Legal: Preliminary Title Report and Title Insurance)

  • 에스크로 회사만큼 중요한 것이 소유권 (Title: 타이틀) 보험회사다. 타이틀 보험회사는 그 집의 법적인 소유권에 대한 모든 것을 조사해서 주택 소유권 보고서(Preliminary Title Report)라는 것을 셀러와 바이어에게 전달한다. 이 보고서에는 그 집의 소유주 이름, 주소등의 기본적인 정보와 함께, 각종 담보권 (lIen—monetary, legal and physical)등의 내용들이 담겨져 있다. 이러한 보고서를 바탕으로, 타이틀 보험 회사는, 바이어에게서 받은 집 값으로, 모든 빚 (Monetary Liens)들을 다 갚은 후, 깨끗한 소유권(Free and Clear Title)과 소유권 보험(Title Insurance)를 바이어에게 전달하는 역할을 한다. 미국에서는 소유권 보험 회사에 대한 믿음 때문에 집을 안심하고 살 수 있다.

C. 융자(Financial: Loan Processing)

  • 은행을 상대로 직접 할 수도 있지만, 워낙 복잡한 일이기 때문에 많은 경우 융자 브로우커의 도움을 받는다. 수 일 안에 융자 신청서가 은행으로 들어가게 된다. 빠르면 2주안에도 융자가 나오지만, 보통 넉넉히 3-6주 정도를 잡는다. 보통 10-20% 정도의 Downpayment를 하는 편이며, Downpayment를 많이 할 수록 더 좋은 조건에 융자를 받을 수 있다. 에스크로가 끝나기 며칠전 바이어는 융자 서류 (Loan Document: 흔히 로운닥이라 부름)에 싸인과 공증을 한다. 그 후 보통 2-3일안에 은행에서 융자 금액을 방출(Funding)한다. 
6. 계약 종료 단계

  • 셀러가 돈을 받고 바이어가 집의 소유권을 넘겨 받으면 계약이 종료된다 (보통 에스크로가 끝난다는 표현을 더 많이 씀). 좀 더 자세히 설명하자면…

  •  에스크로가 끝나기 4-7일 전, 바이어는 보통 에스크로 회사에 직접 가서 최종 융자 서류 (Loan Document)에 싸인을 한다. 최종 융자 서류에 싸인할때, 바이어는 집을 사는데 필요한 남은 자금을 (Downpayment + Closing Cost - 계약금) 에스크로 회사에 전달해 주어야 한다. 바이어의 매매비용은 집 가격의 1.5-3% 정도 된다.

  • 바이어가 서명한 최종 융자 서류가 은행에 전달 되고, 은행에서는 마지막으로 모든 융자 조건들을 확인한 후 보통 2-3일 안에 펀딩 (Funding)을 한다. (Funding은 은행에서 바이어에게 융자금을 방출하는 융자의 마지막 단계.) 은행은 소유권 보험회사로 융자금을 송금한다. 소유권 보험회사는 셀러가 집을 담보로 가지고 있는 모든 빚을 값은 후 남은 돈을 에스크로 회사로 보내 준다. 에스크로 회사는 이렇게 받은 돈에서 추가로 셀러의 매매비용 (부동산 수수료 5-6%, 그 외 각종 비용 1.5-3%)을 제한 남은 돈을 셀러에게 전달한다.

  • 바이어가 융자 서류에 싸인 할 때, 셀러는 Grant Deed (그렌트 디드) (미국의 양도 문서, 일종의 집 문서)를 공증한다. 이렇게 공증된 Grant Deed는 위에서 설명한 Funding이 되자마자, 그 날이나 그 다음날 County Recorder에 등기 (Recording) 된다. 이렇게 등기가 되는 순간 정식으로 소유권의 이전이 이루어지는 것이다. 바이어는 보통 하루나 이틀 안에 셀러에게서 집 열쇠를 전달받는다.

  • Grant Deed(≈집문서)의 복사본이 에스크로가 끝나고 수주 안에 바이어 (이제는 집 주인) 에게 보내진다. 원본은 County Recorder's Office에 보관된다. (이렇게 받은 Grant Deed는 혹시 잃어버려도 다시 신청해서 받을 수 있다.)

  • 마지막으로 에스크로 회사는 계약 이행 기간중 쓰인 모든 매매 비용들을 정리한 매매 비용 정산표(Closing Statement) 를 셀러와 바이어에게 전달한다.