부동산 에이전트가 하는 일이 뭔지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 특히 셀러의 에이전트가 하는 일을 중심으로 살펴보면, 그 매매수수료의 지급의 타당성이 이해가 될 것 같습니다. 우선 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 나면, 집주인과 상의하여 현재의 집이 바이어의 눈에 쏙 들어와서 첫눈에 그 집이 맘에 들 수 있도록 그 집의 내부구조와 가구배치등에 관해 조언을 드립니다. 그 다음 그 집을 최소한 한달 이내에 매매에 들어가기 위해 사전 시장가격조사를 합니다. CMA기법(Comparable Market Analysis)를 통해 과거 6개월간 그 동일지역에 팔렸던 매물들, 현재 에스크로에 들어간 매물들, 캔슬되었던 매물들, 현재 시장에 나와있는 매물들을 모두 살펴보고 그 집들의 모든 특성을 하나하나 살펴보아서, 지금 고객의 집을 얼마에 시장에 내놓으면 바로 팔릴지 그 가격을 정하여 셀러에게 보고합니다. 여기서 셀러의 생각과 에이전트의 생각이 차이가 많이 나는게 보통입니다. 셀러가 에이전트의 의견을 적극적으로 들어주면 반드시 한달 이내에 집이 팔릴 것이고, 셀러의 생각대로 가격을 결정하면 집을 팔기가 조금 어려운 것이 요즘 실정입니다. 여튼, 가격이 결정되면 집안의 모든 부분의 사진을 촬영하여 에이전트 MLS에 입력하고, 그 지역을 중심으로 엽서메일을 수백장 보내어서 리스팅 사실을 홍보합니다. 에이전트 본인의 신문광고에 게재하여 전미국의 독자들이 알 수 있게끔 광고를 하고, 각종 웹싸이트에 본 리스팅에 올라와서 전미국의 모든 네티즌들이 볼 수 있게끔 준비를 합니다. 이러한 여러 사전 준비와 메일링, 인터넷 업데이트 등 모든 일이 어느 정도 마무리 되면, 집주인과 상의하여 한달 중에 1-4회에 걸쳐서 오픈하우스를 실시하여 고객들이 불편함이 없이 집을 볼 수 있도록 준비합니다. 이리하여 바이어가 그 집을 맘에 들어하여 오퍼를 쓰게 되면, 그 오퍼의 가격이 적절한지, 가격이 낮으면 바이어가 다시 받아들일 만큼의 적당한 가격으로 올려서 카운터 오퍼를 보내고, 원 오퍼의 가격이 너무 낮으면 예의있는 자세로 그 오퍼를 거절합니다. 바이어의 크레딧과 수입현황, 그리고 다운 페이먼트로 들어갈 자금을 조사하고, 바이어가 해당은행에서 그 집의 매매를 위한 주택자금대출이 가능한 지 아닌지 예비조사를 합니다. 이리 하여 바이어가 결정이 되면 에스크로를 열게 되는데, 이때부터 셀러의 에이전트가 할 일이 더 많아지게 됩니다. 우선 가장 일을 잘하는 에스크로 회사를 선택하여 모든 서류를 준비하게 하고, 역시 일 잘하는 타이틀회사를 선택하여 그 집에 관한 모든 타이틀상의 문제점을 점검하도록 지시합니다. 집의 등기상 현재부터 과거의 모든 기록을 하나하나 점검하여 살피고, 문제가 있으면 즉시 기록을 지우도록 지시하고, 모든 기록이 깨끗해 지더라도 집을 팔고 난 뒤 한참 후에 문제가 발생할 수도 있으니까 이를 대비하여 타이틀보험을 적정한 가격에 사도록 집주인에게 설명합니다. 또한 터마이트 회사를 선정하여 집을 구석구석을 잘 살피어서 터마이트(집나무를 갉아먹는 흰개미군단)를 깔끔하게 없애도록 하고, 그 완성된 리포트를 받아 에스크로회사가 보관할 수 있도록 합니다. 또한, NHD(Natural Hazard Disclosure) 회사를 선정하여 NHD Report를 받아 주택의 지역 전체에 관한 지역적, 지리적 모든 내용을 미리 바이어에게 알려주어 차후에 문제의 소지가 없도록 합니다. 그 다음, 집주인으로부터 이 집을 팔 때에, 바이어에게 무엇을 남겨주고 무엇을 남겨주지 않는지, 집에 대해 모든 내용을 서류상으로 바이어에게 밝혀주도록 합니다. 집을 팔 때에 가장 기본되는 원칙은, 집에 완전히 고정되어 붙어있는 것들은 모두 매매가격에 포함되어 팔도록 하되, 액자와 고급 상데리에, 고급 커튼 같은 것은 매매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있으니까 오퍼가 완전히 맺어지기 전에 셀러와 바이어에게 잘 알려서 차후 양자간 서로 다툼이 없도록 합니다. 현재의 주택에서 최근 3년이내에 사망한 사람이 있는지, 주택이 관할되는 Home Owner’s Association에 연락하여 지금 현재 진행중인 법정소송이 있는지 없는지 알아보고 과거에 있었다면 어떠한 문제가 있었는지 바이어에게 알려주는 것도 매매가 완료되고 난 뒤에 바이어로부터 이전 집주인에게 법정소송이 들어오지 않게 하는 사전대책이 됩니다. 이러한 모든 내용들을 서류화시켜서 모두 바이어에게 보여주고, 매 페이지마다 바이어의 싸인과 이니셜을 받아 확인시켜야 합니다. 이 중 하나라도 서투르게 진행하거나 서류를 빠뜨리거나 잘못 알고 잘못 전달하게 되어 그로 인한 문제가 발생되면 바이어는 거의 예전 집주인을 상대로 그 문제에 대한 해결을 요구하거나 법정소송을 불사하게 되니 이를 각별히 신경써서 잘 처리하도록 하여야 합니다. 이 외에도, 바이어의 주택자금대출이 제대로 진행이 되는지, 바이어가 이 집에 대해 인스펙션을 실시하였는데, 여러가지 하자부분을 고쳐달라고 하는데 어떻게 처리해야 하는지 등등 셀러의 에이전트로서 해야할 일이 실제로 너무 많습니다. 법적으로 셀러가 다치지 않게끔 보호하는 일을 포함한 이러한 모든 것들을 책임지고 진행하고 끝까지 아무 문제없이 깔끔히 마무리짓는 것이 셀러의 에이전트가 해야할 일들인 것입니다. 신뢰를 바탕으로 한분 한분 정성껏 모시겠습니다 워싱턴 뉴스타 부동산 강상구 에이전트 Sang Gu Kang Realtor Sam Kang Realtor 571-314-6222 페어팩스 애난데일 버지니아 버지니아 부동산 에이전트 강상구

부동산 에이전트가 하는 일이 뭔지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 특히 셀러의 에이전트가 하는 일을 중심으로 살펴보면, 그 매매수수료의 지급의 타당성이 이해가 될 것 같습니다.

우선 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 나면, 집주인과 상의하여 현재의 집이 바이어의 눈에 쏙 들어와서 첫눈에 그 집이 맘에 들 수 있도록 그 집의 내부구조와 가구배치등에 관해 조언을 드립니다.

그 다음 그 집을 최소한 한달 이내에 매매에 들어가기 위해 사전 시장가격조사를 합니다. CMA기법(Comparable Market Analysis)를 통해 과거 6개월간 그 동일지역에 팔렸던 매물들, 현재 에스크로에 들어간 매물들, 캔슬되었던 매물들, 현재 시장에 나와있는 매물들을 모두 살펴보고 그 집들의 모든 특성을 하나하나 살펴보아서, 지금 고객의 집을 얼마에 시장에 내놓으면 바로 팔릴지 그 가격을 정하여 셀러에게 보고합니다.

여기서 셀러의 생각과 에이전트의 생각이 차이가 많이 나는게 보통입니다. 셀러가 에이전트의 의견을 적극적으로 들어주면 반드시 한달 이내에 집이 팔릴 것이고, 셀러의 생각대로 가격을 결정하면 집을 팔기가 조금 어려운 것이 요즘 실정입니다.

여튼, 가격이 결정되면 집안의 모든 부분의 사진을 촬영하여 에이전트 MLS에 입력하고, 그 지역을 중심으로 엽서메일을 수백장 보내어서 리스팅 사실을 홍보합니다. 에이전트 본인의 신문광고에 게재하여 전미국의 독자들이 알 수 있게끔 광고를 하고, 각종 웹싸이트에 본 리스팅에 올라와서 전미국의 모든 네티즌들이 볼 수 있게끔 준비를 합니다.

이러한 여러 사전 준비와 메일링, 인터넷 업데이트 등 모든 일이 어느 정도 마무리 되면, 집주인과 상의하여 한달 중에 1-4회에 걸쳐서 오픈하우스를 실시하여 고객들이 불편함이 없이 집을 볼 수 있도록 준비합니다.

이리하여 바이어가 그 집을 맘에 들어하여 오퍼를 쓰게 되면, 그 오퍼의 가격이 적절한지, 가격이 낮으면 바이어가 다시 받아들일 만큼의 적당한 가격으로 올려서 카운터 오퍼를 보내고, 원 오퍼의 가격이 너무 낮으면 예의있는 자세로 그 오퍼를 거절합니다. 바이어의 크레딧과 수입현황, 그리고 다운 페이먼트로 들어갈 자금을 조사하고, 바이어가 해당은행에서 그 집의 매매를 위한 주택자금대출이 가능한 지 아닌지 예비조사를 합니다. 이리 하여 바이어가 결정이 되면 에스크로를 열게 되는데, 이때부터 셀러의 에이전트가 할 일이 더 많아지게 됩니다.

우선 가장 일을 잘하는 에스크로 회사를 선택하여 모든 서류를 준비하게 하고, 역시 일 잘하는 타이틀회사를 선택하여 그 집에 관한 모든 타이틀상의 문제점을 점검하도록 지시합니다.

집의 등기상 현재부터 과거의 모든 기록을 하나하나 점검하여 살피고, 문제가 있으면 즉시 기록을 지우도록 지시하고, 모든 기록이 깨끗해 지더라도 집을 팔고 난 뒤 한참 후에 문제가 발생할 수도 있으니까 이를 대비하여 타이틀보험을 적정한 가격에 사도록 집주인에게 설명합니다.

또한 터마이트 회사를 선정하여 집을 구석구석을 잘 살피어서 터마이트(집나무를 갉아먹는 흰개미군단)를 깔끔하게 없애도록 하고, 그 완성된 리포트를 받아 에스크로회사가 보관할 수 있도록 합니다. 또한, NHD(Natural Hazard Disclosure) 회사를 선정하여 NHD Report를 받아 주택의 지역 전체에 관한 지역적, 지리적 모든 내용을 미리 바이어에게 알려주어 차후에 문제의 소지가 없도록 합니다.

그 다음, 집주인으로부터 이 집을 팔 때에, 바이어에게 무엇을 남겨주고 무엇을 남겨주지 않는지, 집에 대해 모든 내용을 서류상으로 바이어에게 밝혀주도록 합니다.

집을 팔 때에 가장 기본되는 원칙은, 집에 완전히 고정되어 붙어있는 것들은 모두 매매가격에 포함되어 팔도록 하되, 액자와 고급 상데리에, 고급 커튼 같은 것은 매매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있으니까 오퍼가 완전히 맺어지기 전에 셀러와 바이어에게 잘 알려서 차후 양자간 서로 다툼이 없도록 합니다.

현재의 주택에서 최근 3년이내에 사망한 사람이 있는지, 주택이 관할되는 Home Owner’s Association에 연락하여 지금 현재 진행중인 법정소송이 있는지 없는지 알아보고 과거에 있었다면 어떠한 문제가 있었는지 바이어에게 알려주는 것도 매매가 완료되고 난 뒤에 바이어로부터 이전 집주인에게 법정소송이 들어오지 않게 하는 사전대책이 됩니다.

이러한 모든 내용들을 서류화시켜서 모두 바이어에게 보여주고, 매 페이지마다 바이어의 싸인과 이니셜을 받아 확인시켜야 합니다. 이 중 하나라도 서투르게 진행하거나 서류를 빠뜨리거나 잘못 알고 잘못 전달하게 되어 그로 인한 문제가 발생되면 바이어는 거의 예전 집주인을 상대로 그 문제에 대한 해결을 요구하거나 법정소송을 불사하게 되니 이를 각별히 신경써서 잘 처리하도록 하여야 합니다.

이 외에도, 바이어의 주택자금대출이 제대로 진행이 되는지, 바이어가 이 집에 대해 인스펙션을 실시하였는데, 여러가지 하자부분을 고쳐달라고 하는데 어떻게 처리해야 하는지 등등 셀러의 에이전트로서 해야할 일이 실제로 너무 많습니다. 법적으로 셀러가 다치지 않게끔 보호하는 일을 포함한 이러한 모든 것들을 책임지고 진행하고 끝까지 아무 문제없이 깔끔히 마무리짓는 것이 셀러의 에이전트가 해야할 일들인 것입니다.


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